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Diese intensive
Wertanalyse
lohnt sich, denn
der richtige
Angebotspreis
sichert einen
raschen
Verkaufserfolg.

Matthias Gernth,
Diplom-Betriebswirt (BA),
Vertriebsleitung

Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Die meisten Immobilienbesitzer schätzen den Wert Ihrer Immobilie zu hoch ein. Das ist verständlich, kann aber fatale Folgen haben: Denn ein zu hoch angesetzter Einstiegspreis wirkt sich meist negativ auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreis aus. Für eine realistische Wertermittlung gibt es einiges zu beachten.

Der emotionale Wert

Keine Frage: Ihre Immobilie ist etwas ganz Besonderes. Sie haben jahrelang darin gelebt, sie vielleicht sogar selbst gebaut und über die Jahre immer wieder Geld und Zeit investiert, um sie zu verschönern und instand zu halten. Sie haben viele schöne Momente in ihr erlebt, laue Sommernächte auf dem Balkon oder der Terrasse verbracht und an kalten Wintertagen aus der wohligen Wärme hinaus die wirbelnden Schneeflocken vor dem Fenster betrachtet.

Merken Sie etwas? Die Beziehung, die Sie zu Ihrer Immobilie haben, ist stark durch Emotionen geprägt. Emotionen, die Sie wahrscheinlich auch bei Ihren Überlegungen, was ein angemessener Verkaufspreis sein könnte, beeinflussen werden. Und in der Regel dazu führen, dass Sie den Preis zu hoch ansetzen werden.

Strategien der Preisfindung

Wie kommen Sie nun zu einer objektiveren Bewertung? Beim Versuch, sich anhand vergleichbarer Angebote einen Marktüberblick zu verschaffen, stößt man als Laie schnell an seine Grenzen – denn neben Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche und Baujahr gibt es eine ganze Reihe weiterer Faktoren, die sich von Objekt zu Objekt unterscheiden und teils erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung haben.

Strategie 1: Wunschpreis

Viele Immobilienbesitzer greifen daher zu der Strategie, es einfach mal mit dem – meist zu hoch angesetzten –Wunschpreis zu versuchen. Wenn die gewünschte Resonanz ausbleibt, so die dahinter liegende Logik, kann man ja immer noch etwas mit dem Preis runtergehen, oder?

Tatsächlich ist ein zu hoch angesetzter Einstiegspreis meist die schlechteste Strategie – und führt in aller Regel dazu, dass sich der Verkauf der Immobilie unnötig in die Länge zieht. Und am Ende ein Verkaufspreis steht, der sogar noch unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Machen Sie sich nichts vor: Viele Immobiliensuchende beobachten den Markt über Wochen und Monate hinweg und haben dabei ein recht gutes Gespür dafür entwickelt, was ein realistischer Preis ist. Was nicht heißen soll, dass Interessenten komplett ausbleiben – doch nach einigen Besichtigungen werden Sie schnell feststellen, dass niemand bereit ist, einen Preis zu bezahlen, der deutlich über dem Marktwert liegt.

Achtung Notverkauf!

Wer nun in Panik verfällt, und seine Immobilie aggressiv und zu wechselnden Preisen in unterschiedlichen Tageszeitungen, Anzeigenblättern und Internetportalen anbietet, läuft Gefahr, den Preis vollends zu ruinieren – viele Interessenten wittern nun einen Notverkauf oder einen „Haken“ wie zum Beispiel versteckte Mängel. Und das bei Ihrer geliebten und gepflegten Immobilie, zu der Sie eine so emotionale Beziehung haben!

Strategie 2: Bieterwettstreit

Also den Preis lieber von vornherein deutlich niedriger ansetzen? Grundsätzlich ist diese Strategie eher ratsam als die umgekehrte – allerdings sollten Sie ausreichend Zeit für Besichtigungen einplanen und gute Nerven haben. Denn bei einem vermeintlichen Schnäppchen locken Sie natürlich sehr viele Interessenten an, die alle vom Keller bis zum Dachboden durch Ihre Immobilie geführt werden wollen. Immerhin: Unter Umständen wird ein niedriger Einstiegspreis dazu führen, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten und Sie einen Preis erzielen können, der sogar über dem Marktwert der Immobilie liegt. Der Haken: Das klappt nur in Ausnahmefällen.

Die beste Strategie

Die beste Strategie ist daher, den Einstiegspreis von vornherein möglichst dicht am Marktwert zu positionieren – so konzentrieren Sie die Besichtigungen auf kaufkräftige Interessenten und werden in der Regel einen sehr guten Preis erzielen. Zudem reduziert sich durch einen realistischen Einstiegspreis meist die Vermarktungszeit. Dreh- und Angelpunkt für eine erfolgreiche Vermarktung bleibt damit eine fundierte Wertermittlung.

Die hohe Kunst der Wertermittlung

Eine professionelle und fundierte Wertermittlung beginnt mit der detaillierten Analyse des Marktes, in dem sich Ihre Immobilie zum Zeitpunkt der Vermarktung befindet. Neben gängigen und anerkannten Methoden wie dem Sachwertverfahren, dem Ertragsverfahren und dem Vergleichswertverfahren ist dabei eine präzise Betrachtung des Makrostandorts sinnvoll.

Anerkannte Verfahren der Wertermittlung

Um den Wert einer Immobilie möglichst objektiv einordnen zu können, stehen eine Reihe etablierter Verfahren zur Verfügung:

  • Sachwertverfahren: Auf die Herstellungskosten und den Grundstückswert abzielen

  • Ertragswertverfahren: Den nachhaltig erzielbaren Ertrag aus der Immobilie zugrunde legen und die Immobilie als Geldanlage betrachten

  • Vergleichswertverfahren: Sich an Vergleichsobjekten und aktuellen Angeboten orientieren


In aller Regel kommen diese Verfahren zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen - eine fundierte Wertermittlung muss daher über diese Verfahren hinaus weitere Parameter berücksichtigen.

Bestimmung des Makrostandorts

Wir bei Lechler Immobilien erheben hierzu zunächst alle relevanten Daten des Teilmarkts - des so genannten Makrostandorts Ihrer Immobilie. Als Experten für den Stuttgarter Wohnungsmarkt sind wir dabei in der Lage, ihr Objekt mit großer Präzision in die aktuelle Marktsituation einzuordnen.

Für diese exakte Bestimmung des Makrostandorts zählen vor allem folgende Aspekte:
  • Charakteristik und Bevölkerungsstruktur der Lage: Handelt es sich um eine reine Wohngegend oder um ein Mischgebiet? Wird diese Lage eher von Familien bevorzugt? Oder handelt es sich um eine klassische innenstadtnahe Lage mit einer hohen Anzahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten?

  • Wie ist die Anbindung an den überregionalen Straßenverkehr? Wie schnell kann man die wichtigen Autobahnen erreichen?

  • Wie weit sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und die Innenstadt entfernt?

  • Sind Hauptbahnhof, Flughafen und öffentlicher Personennahverkehr gut zu erreichen?

  • Wie ist die Parksituation? Verfügt Ihre Immobilie über einen eigenen Stellplatz oder eine Garage?

Passende Vergleichsobjekte - tagesaktuell

Um die Markteinordnung Ihrer Immobilie noch präziser vornehmen zu können, erstellen wir zusätzlich eine tagesaktuelle Übersicht, die aktuelle Vergleichsangebote mit einbezieht. Selbstverständlich ist Ihr Objekt für sich genommen einzigartig – doch um seinen tatsächlichen Wert zum Zeitpunkt der Vermarktung zu definieren, muss es im Kontext der aktuellen Angebotssituation betrachtet werden. Denn letztlich wird der Preis eben auch hier von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn man es richtig anstellt, aber auch ein Stück weit durch die Vermarktung.


Wenn Sie sich entscheiden sollten, uns mit der Wertermittlung zu beauftragen, so senden wir Ihnen eine schriftliche Ausarbeitung unserer Wertermittlung zu – für Ihre Unterlagen und zur Dokumentation des Angebotsprozesses. Denn höchstmögliche Transparenz gehört zu unserer Leistungsgarantie.

Ermittelter Wert = Angebotspreis?

Mit der Wertermittlung ist ein wichtiger Schritt zur Festlegung des Angebotspreises getan. Zu welchem Preis das Objekt nun aber tatsächlich am besten angeboten wird, ist damit noch nicht unbedingt entschieden.

Von der Wertermittlung zum Angebotspreis

Welcher Preis für ein Objekt erzielt und zu welchem Wert es am Markt angeboten werden kann – diese Fragen gehören zu den schwierigsten und komplexesten beim Verkauf einer Immobilie. Um dieses sensible Thema richtig einzuschätzen, braucht man sehr viel Erfahrung, profunde Marktkenntnis und nicht zuletzt eine Menge Fingerspitzengefühl.

So wird ein sehr gepflegtes Einfamilienhaus auf der Schwäbischen Alb gegebenenfalls nur zum Sachwert oder sogar darunter verkäuflich sein, da die entsprechende Nachfrage fehlt. In der Metropolregion Stuttgart haben sich die Preise dagegen zum Teil erheblich von den Sachwerten entfernt – auf Grund der derzeit extrem hohen Nachfrage wird hier ein deutlich höherer Preis erzielt.

Sollten Sie uns mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, gilt dabei generell: Nach Erläuterung aller relevanten Einflussfaktoren legen wir gemeinsam mit Ihnen denjenigen Wert fest, zu dem wir Ihr Objekt am Markt anbieten. Für einen erfolgreichen Verkauf zum bestmöglichen Preis.

Unsere Expertise - Ihr Vorteil

Die Korrelation zwischen Angebotspreis und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis gilt in der Branche als Gradmesser für die Qualität eines Immobiliendienstleisters. Durch unsere fundierte Kenntnis des Stuttgarter Wohnungsmarkts erreichen wir hier regelmäßig  Bestwerte.

Zwischen der ursprünglichen Wertermittlung, dem mit Rücksicht auf die Angebotsstrategie festgelegten Angebotspreis und dem letztendlich bezahlten Kaufpreis  kann es in der Praxis durchaus große Differenzen geben. Ein seriöser und professioneller Immobilienmakler zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass er den erzielbaren Preis sehr realistisch einzuschätzen weiß und dementsprechend seinen Angebotspreis gestaltet.

Hierbei konnten wir bei Lechler Immobilien in den vergangenen Jahren eine durchschnittliche Korrelation von 97 % erreichen – also eine Abweichung von gerade einmal 3 %. Dies bedeutet, dass die beurkundeten Kaufpreise unserer angebotenen Objekte nahezu immer dem Angebotspreis entsprachen und nur in Einzelfällen kleine Zugeständnisse in den Kaufpreisverhandlungen gemacht wurden.

Sie sehen also, dass wir über große Erfahrung bei der Angebotspreisfindung von Immobilien verfügen und können sicher sein, dass wir auch Ihre Immobilie marktgerecht bewerten und damit die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf schaffen.

HINTERGRUND: AKTUELLE STUDIE DER KSK KÖLN

Zahlreiche Studien zeigen, dass es einen nachweislichen Zusammenhang zwischen dem festgelegten Angebotspreis, der Vermarktungsdauer und dem letztendlich erzielten Verkaufspreis gibt.

Die Ergebnisse dieser Erhebung der Kreissparkasse Köln  belegen eindeutig: Liegt der Angebotspreis erheblich über dem Marktwert, verlängert sich die Zeit bis zum Verkauf der Immobilie deutlich. Erschwerend kommt hinzu, dass in diesen Fällen dann letztendlich zu einem Preis verkauft wird, der sogar deutlich unterhalb des Marktwertes liegt.

Lechler Immobilien liegt mit einer Differenz von nur 3 % zwischen Angebots- und Verkaufspreis sogar noch besser als die von der Studie ermittelten besten Werte.

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ERFOLGREICH VERKAUFT: PENTHOUSEFEELING ÜBER DEN DÄCHERN DER STADT STUTTGART

Objektart: Wohnung
Ort: Stuttgart-Heslach
Wohnfläche: ca. 119 m²

Diese wunderschöne Dachgeschoßwohnung im Herzen
von Heslach hat Dank unserer Unterstützung nun bereits
zum zweiten Mal den Besitzer gewechselt. Auch bei dem
aktuellen Verkauf war die Nachfrage groß, nicht zuletzt
Dank unserer großen Kundenkartei an vorgemerkten
Interessenten.

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KUNDENMEINUNG

»..., möchten wir uns bei Ihnen bedanken für die professionelle und auch schnelle Vermittlung unserer Wohnung...«

KUNDENMEINUNG

»...gerne bedanken wir uns noch einmal auf diesem Weg bei Ihnen ganz herzlich. Sie haben uns bis zum Notartermin nicht nur formell korrekt betreut...«

Datum

13.10.2016

Kategorie

MARKTINFOS RUND UM STUTTGART

Entwicklungen auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt

Zwar steigen die Mieten, doch die Kaufpreise entwickeln sich noch schneller.